خانه‌های نقلی گران‌تر می‌شوند؟ / رالی صعودی قیمت و تقاضا در بازار مسکن
بررسی رفتار متقاضیان مسکن نشان می‌دهد بازار خانه‌های نقلی در دوره‌هایی که قیمت مسکن با رشد روبه‌روست داغ میشود.
به گزارش پایگاه خبری تحلیلی رادار اقتصاد به نقل از تجارت نیوز گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات مسکن نیز حاکی است خانه‌هایی با متراژ کمتر از ۸۰ متر عموما بیشترین سهم از معاملات ماهانه را به خود اختصاص می‌دهند. اما آیا این گزاره به معنای نفوذ تورم در گروهی خاص از واحدهای مسکونی با متراژ کمتر است و در دوره‌های رشد قیمت، واحدهای بزرگ‌متراژ با تقاضا روبه‌رو نمی‌شوند؟
قیمت مسکن در سال‌های اخیر همواره صعودی بوده و گاه از نرخ تورم عمومی نیز پیشی گرفته است. همان‌گونه که به طور طبیعی انتظار می‌رود و بررسی‌ها هم آن را تایید می‌کند، در دوره‌هایی که نرخ مسکن نسبت به روند طبیعی تورم این بازار، افزایش بیشتری را تجربه می‌کند، متقاضیان واقعی بخش مسکن برای خرید واحدهای نقلی و کوچک‌متراژ، تمایل بیشتری نشان می‌دهند. واحدهایی که هم پول نقد کمتری لازم دارند و هم هزینه پایین‌تری برای دریافت و بازپرداخت تسهیلات به خریدار تحمیل می‌کنند.
این رویکرد متقاضیان اما به تدریج موجب رشد قیمت در حوزه واحدهای کوچک‌متراژ میشود و اندک‌اندک روند افزایش قیمت را به دیگر حوزه‌ها سرایت می‌دهد. به تدریج این روند به یک چرخه تورمی تبدیل میشود که با اهرم زیان‌باری به نام کمبود عرضه و به عبارت دیگر کمبود تولید، تقویت خواهد شد؛ تجربهای که سال‌هاست در بازار مسکن ایران قابل مشاهده است.
رشد مسری قیمت
بیتالله ستاریان- کارشناس بازار مسکن- در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز اظهار کرد: اینکه گروه‌هایی از املاک به طور مطلق تورم بالاتری نسبت به گروه‌های دیگر داشته باشند فرضیه‌ای نیست که به صورت دائمی رخ بدهد اما در مقاطعی ممکن است اینگونه باشد. مثلا در ماه‌هایی که مردم به بازار مسکن هجوم می‌آورند، ورود سرمایه از خانه‌های نقلی آغاز میشود.
وی افزود: این رفتار باعث افزایش قیمت در خانه‌های نقلی میشود و بعد از آن به واحدهای مسکونی بزرگتر هم سرایت می‌کند. ستاریان تاکید کرد: بر اساس اصول اقتصادی هیچگاه نمی‌توانیم بگوییم قیمت واحدهای مسکونی یک گروه افزایش زیادی داشته اما در گروه‌های دیگر اینگونه نبوده است! بلکه به صورت مقطعی این اتفاق می‌افتد تا زمانی که پول در بازار بچرخد و وارد واحدهای مسکونی بزرگتر و گران‌قیمت شود.
کمبود عرضه عامل اصلی تداوم تورم مسکن
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در حال حاضر مشکل اصلی نرخ ارز را چه زمانی واقعی می‌کنیم؟ ما مساله تولید است. از آنجا که نمی‌توانیم به اندازه کافی مسکن تولید کنیم و بسترسازی مناسبی هم برای چنین تولیدی که نیاز جامعه را مرتفع کند انجام نداده‌ایم، ناگزیر این چرخه تورمی باز هم تکرار میشود تا قیمت مسکن مانند روند ۵۰ سال گذشته پیشتاز بازارها باشد.
خانه گران‌تر میشود
ستاریان معتقد است روند رشد قیمت مسکن نه تنها در ماه‌های آینده که در سال آینده و سال‌های بعد از آن هم ادامه خواهد یافت. وی با اشاره به وضعیت رکودی بازار عنوان کرد: بازار مسکن این دوره‌های رکودی را همواره تجربه کرده و بعد به دوره رونق رسیده است. این کارشناس بازار مسکن گفت: این روندهای رکودی همرمان با افزایش قیمت‌ها به دلیل آن است که تولید مسکن مختصر است اما تقاضا بسیار بالاست. در واقع حجم متقاضیان با میزان عرضه اصلا مطابقت ندارد؛ تقاضای مطلق که مجموعه متقاضیان مسکن هستند می‌خواهند به شکلی وارد بازار مسکن شوند؛ وقتی به حدی می‌رسند که به‌عنوان متقاضی موثر شناخته شوند (یعنی بتوانند خرید کنند) وارد بازار می‌شوند. در این مقطع با توجه به دو متغیر قیمت مسکن و کمبود عرضه، بخشی از این متقاضیان می‌توانند خرید کنند و برخی موفق نمی‌شوند و همین روند موجب میشود قیمت‌ها افزایشی شود. ستاریان تشریح کرد: قیمت آنقدر بالا می‌رود که همین گروهی که تا کنون متقاضی موثر بوده‌اند به متقاضی مطلق تبدیل می‌شوند تا مدتی که تمامی کالاهای سرمای‌های خود اعم از فرش، طلا و خودرو را تبدیل به پول کنند و دوباره وارد بازار مسکن شوند. حالا مجددا یک گروه وارد بازار مسکن می‌شوند و باز هم همان روند تکرار میشود که طی آن یک عده می‌توانند خرید کنند و یک عده مجددا موفق نمی‌شوند و دلیل آن هم کمبود عرضه مسکن است. ستاریان معتقد است اگر به تعداد متقاضیان بازار مسکن، خانه برای عرضه وجود داشته باشد قاعدتا نباید در زمان ورود و خروج متقاضی، افزایش قیمت رقم بخورد. این کارشناس بازار مسکن گفت: در طول این روندها افزایش قیمت رخ می‌دهد و مجددا دوره‌های رکودی تکرار میشود. دوره‌ای که این تقاضای مطلق خود را تجهیز می کند تا دوباره وارد بازار شود که می‌تواند عموما از یک سال تا یک سال و نیم طول بکشد.
رکورد تاریخی دلار در دولت رئیسی | شیب افزایش قیمت دلار تا پایان سال ملایم اما صعودی است
یک تحلیلگر بازارهای مالی گفت: همان‌طور که گفته شد چشم‌انداز بازار ارز تا پایان سال صعودی است، با این حال نرخ ارز را چه زمانی واقعی می‌کنیم؟ شیب افزایش قیمت دلار ملایم خواهد بود. اما اگر بانک مرکزی ذخایر ارزی کافی در اختیار داشته باشد احتمال اینکه دلار در نرخ‌های کنونی خود باقی بماند نیز وجود خواهد داشت. ناگفته نماند هر زمان که در بازار ارز و سکه، دلار گارد صعودی به خود می‌گیرد این روند در افزایش قیمت سکه و تشکیل حباب قیمتی آن منعکس میشود.
به گزارش جهان صنعت،بعد از چند هفته مقاومت بازار ارز در برابر صعود دلار، از روز گذشته بازگشت اسکناس آمریکایی به سقف تاریخی آن رقم خورد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در معاملات پیش از ظهر دیروز دلار از مرز مقاومتی ۳۳ هزار و ۲۰۰ تومانی عبور و حرکت تدریجی خود به سمت نرخ‌های بالاتر را آغاز کرد.
در نیمه معاملات روز گذشته نیز دلار توانست از میانه کانال قیمتی ۳۳ هزار تومانی عبور کند و رکورد جدید قیمتی در سال جاری را به ثبت برساند. عبور دلار در بازار معاملات فردایی از مرز ۳۳ هزار و ۸۰۰ تومانی نیز نشان‌دهنده سقف‌شکنی قیمت دلار در بازار است.
تحلیل‌ها از وضعیت این روزهای بازار ارز اما یکسان است به طوری که کارشناسان فضای گرگ و میش برجامی و چشم‌انداز مبهم اقتصادی را به عنوان فاکتورهای اصلی تعیین‌کننده قیمت دلار عنوان می‌کنند. در عین حال برخی تحلیلگران در ترسیم چشم‌انداز بازار ارز به تغییرات قیمت سکه نیز اشاره می‌کنند و از ارزشگذاری سکه بر اساس نرخ‌های نزدیک به ۴۰ هزار تومانی دلار سخن می‌گویند.
از نگاه آنان، شکاف قیمتی ۶ هزار تومانی بین نرخ دلار بازار آزاد با نرخ دلاری که مبنای قیمت‌گذاری سکه قرار می‌گیرد به این معناست که دلار می‌تواند آماده صعود به سمت نرخ‌های بالاتر شود. هرچند عملیات روانی بازارساز در بازار ارز و تقویت طرف عرضه می‌تواند دست‌انداز صعود دلار به کانال‌های قیمتی بالاتر باشد، با این وجود فضای وهم‌آلود سیاسی و اقتصادی کشور را می‌توان فاکتورهای مهم‌تری برای قیمت‌گذاری دلار در بازار دانست.
روز تاریخی بازار ارز
دیروز را می‌توان یک روز تاریخی برای بازار ارز دانست؛ روزی که در آن دلار توانست به قله تاریخی خود برگردد و پیشروی خود در مسیر صعودی را ادامه دهد. بررسی‌ها نشان می‌دهد که معاملات روز گذشته بازار ارز شاهد دو تحرک جدید قیمتی برای دلار بوده است.
تحرک نخست بازار در معاملات پیش از ظهر دیده شد به طوری که اسکناس آمریکایی از مرز مقاومتی ۳۳ هزار و ۲۰۰ تومانی عبور کرد و آماده حرکت به نرخ‌های بالاتر شد. در میانه معاملات دیروز اما دلار روند افزایش قیمت خود را از سر گرفت و به ۳۳ هزار و ۵۰۰ تومان رسید.
در معاملات فردایی اما دلار نرخ‌های بالاتری را هم به خود دید به طوری که تا لحظه تنظیم این خبر اسکناس آمریکایی با قیمت ۳۳ هزار و ۸۰۰ تومان در بازار فردایی مورد معامله قرار گرفت. سقف‌شکنی دلار اما در حالی ادامه دارد که اخیرا رییس بانک مرکزی از برقراری آرامش ارزی در بازار خبر داده بود. به نظر می‌رسد برخلاف تصورات مقامات دولتی بازار ارز آماده صعود شده و طبق پیش‌بینی‌ها امکان صعود دلار تا نرخ‌های نزدیک به ۴۰ هزار تومان نیز وجود دارد.
اما تحلیلگران در خصوص وضعیت بازار ارز و عوامل اثرگذار بر قیمت دلار به دو عامل سیاسی و اقتصادی همچون گذشته اشاره می‌کنند. در رابطه با فاکتور سیاسی اثرگذار بر بازار ارز باید گفت که خبرهای منفی برجامی و نامشخص بودن آینده مذاکرات معامله‌گران را متقاضی خرید دلار کرده است. تازه‌ترین خبرهای سیاسی رسیده نیز نشان می‌دهد که فضای گفت‌وگوهای برجامی همچنان گرگ و میش است.
در همین راستا رابرت مالی، نماینده آمریکا در مورد ایران در تازه‌ترین اظهارات خود اعلام کرده که واشنگتن توجه خود را به حمایت از اعتراضات نرخ ارز را چه زمانی واقعی می‌کنیم؟ معطوف کرده و اگر لازم باشد به عنوان آخرین راهکار، به گزینه نظامی علیه برنامه هستهای ایران متوسل میشود. رابرت مالی در عین حال تمرکز بر توافق هستهای را موجب اتلاف وقت توصیف کرده است. این اظهارات را می‌توان یکی از سیگنال‌های منفی رسیده به بازار ارز توصیف کرد که باعث تغییر جهت‌گیری بازار شده است.
بورسی‌ها در مسیر ورود به بازار ارز
دومین فاکتور تعیین‌کننده قیمت دلار اما فضای نامساعد اقتصادی است. به باور کارشناسان، هیچ‌یک از شاخص‌های عملکردی اقتصاد ایران در وضعیت مناسبی قرار ندارند و با وجود اظهارات مقامات دولتی کماکان شاهد حرکت در مسیر تضعیف اقتصاد کشور هستیم. در این راستا می‌توان به حجم بالای نقدینگی و عبور آن از مرز ۵۵۰۰ هزار میلیارد تومان اشاره کرد. از سوی دیگر تورم نزدیک به ۴۵ درصدی اقتصاد نیز مساله مهم دیگری است که همواره مورد انتقاد کارشناسان قرار می‌گیرد. به باور آنها، نرخ ارز نرخ ارز را چه زمانی واقعی می‌کنیم؟ در اقتصاد ایران معلول نقدینگی و تورم است و تا زمانی که سیاستگذار قادر به مدیریت بازار پول نباشد دلار نیز روند صعودی خود در اقتصاد را ادامه خواهد داد.
ناگفته نماند که در اقتصاد ایران هیچ نشانه‌ای از رونق تولید و بزرگ شدن کیک اقتصاد دیده نمی‌شود و این مساله را نیز می‌توان یکی دیگر از ضعف‌های آشکار مدیریتی تصمیم‌گیران دانست. به این ترتیب در اقتصادی که نقدینگی و تورم در حال رشد است و تولیدی اتفاق نمی‌افتد، دلار امکان رشد خواهد داشت. ناگفته نماند که برخی بازار ارز را مقصد جدید سرمایه‌های مردمی عنوان می‌کنند. با توجه به آنکه در روزهای اخیر سرمایه قابل‌توجهی از بازار سرمایه خارج شده برخی می‌گویند که این سرمایه‌ها به بازار ارز و سکه رسیده و زمینه‌ساز افزایش تقاضا در بازارهای یادشده بوده است.
همگرایی دلار و سکه
اما در کنار فاکتورهای سیاسی و اقتصادی یادشده، کارشناسان به فاکتور مهم دیگری اشاره می‌کنند که می‌تواند سرنوشت بازار ارز را تغییر دهد. آن‌طور که بررسی‌ها نشان می‌دهد قیمت سکه در حال حاضر به ۱۵ میلیون و ۶۲۰ هزار تومان رسیده و مبنای ارزشگذاری سکه نیز دلار نزدیک به ۴۰ هزار تومانی است. به این ترتیب می‌توان از شکاف حدود ۶ هزار تومانی دلار بازار آزاد و دلاری که مبنای قیمت‌گذاری سکه قرار گرفته پرده برداشت. کارشناسان بر این باورند که تحولات قیمتی در بازار سکه می‌تواند سیگنال رشد و یا افت قیمت دلار شود و شکاف قیمتی بین دلار ۳۳ هزار تومانی بازار آزاد و دلار حدود ۴۰ هزار تومانی برای ارزشگذاری سکه می‌تواند برای اقتصاد ایران معنادار باشد. تجربه نیز نشان داده که شکاف قیمتی یادشده در نهایت فنر دلار در بازار ارز را رها می‌کند و اسکناس آمریکایی آماده صعود به نرخ‌های بالاتر میشود. بنابراین هرچند تحولات سیاسی و اقتصادی نقش مهم و اساسی در تعیین سرنوشت دلار دارند با این حال با بررسی تحولات قیمتی سکه نیز می‌توان افق قیمتی دلار را ترسیم کرد. با عنایت به موارد یادشده نیز پیش‌بینی‌ها در خصوص قیمت دلار تا پایان سال متفاوت است.
برخی می‌گویند که اگر مذاکرات به نتیجه مشخصی نرسد و اقتصاد در وضعیت بی‌ثبات کنونی باقی بماند دلار تا نرخ ۳۸ و ۴۰ هزار تومان نیز رشد خواهد کرد. با در نظر گرفتن نرخ ۴۰ هزار تومانی دلار که هم اکنون مبنای ارزشگذاری سکه شده است نیز می‌توان پیش‌بینی‌ها را به سمت نرخ‌های بالای ۴۰ هزار تومان برای دلار برد. در این بین اما نمی‌توان نقش بازارساز در تغییر وضعیت بازار را نیز نادیده گرفت. بر این اساس می‌توان گفت که اگر بانک مرکزی به ذخایر جدید ارزی دست پیدا کند و با تلاش تقویت عرضه قیمت‌ها را در این بازار مدیریت کند امکان ماندگاری دلار در نرخ‌های فعلی وجود خواهد داشت. با این حال اگر ناملایمات سیاسی و اقتصادی بر مدیریت بانک مرکزی غلبه کند باید منتظر دلار ۴۰ هزار تومانی در آینده‌ای نه‌چندان دور باشیم.
تحلیلگر بازارهای مالی :شیب افزایش قیمت دلار تا پایان سال ملایم اما صعودی است
پیام الیاس کردی، تحلیلگر بازارهای مالی در خصوص وضعیت بازار ارز گفت: زمانی که می‌خواهیم برای بررسی عملکرد بازارها از مباحث تحلیل تکنیکال استفاده کنیم لازم است که تعداد افراد شرکت‌کننده در این بازارها بالا و میزان سرمایه و قدرت این افراد نیز با یکدیگر برابر باشد. به طور کلی در بازار سرمایه و یا بازارهای مالی مانند ارز و سکه تعداد افراد با یکدیگر برابر نیست، اما قدرت نفوذ این افراد در بازارهای یادشده، این نابرابری را خنثی و منجر به تشکیل روند قیمتی در بازار میشود.
به گفته وی، در رابطه با بازار ارز نیز باید گفت که قدرت بازیگران این بازار با یکدیگر یکسان و برابر نیست اما دولت و مشخصا بانک مرکزی همواره از توانایی خود برای کنترل قیمت‌ها در بازار ارز سخن می‌گویند.
واقعیت اما این است که در دوره ریاست آقای همتی بر بانک مرکزی، هر زمان گزاره جدیدی در خصوص وضعیت بازار ارز مطرح می‌شد اذهان را به این سمت می‌برد که سیاستگذار توانایی کنترل قیمت‌ها در این بازار را ندارد. در دوره فعلی که آقای صالح‌آبادی ریاست بانک مرکزی را برعهده دارد، اما با تغییر شرایط عمومی کشور روبه‌رو هستیم. به عبارتی در دوره کنونی قیمت دلار تاثیرپذیری بالایی از اخبار توافق و مذاکرات دارد. در همین نرخ ارز را چه زمانی واقعی می‌کنیم؟ رابطه نیز باید اشاره کرد که در ماه‌های اخیر بارها اخباری در خصوص آزادسازی ۷ میلیارد دلار دارایی بلوکه شده ایران در کره جنوبی مطرح شده که کم و بیش بر روند قیمت دلار اثرگذار بوده است.
الیاس کردی ادامه داد: تجربه نشان داده در دوره‌هایی که دلار تلاش می‌کند سقف جدید قیمتی به خود ببیند با اشاعه اخبار مثبت سیاسی در بازار ارز و در ادامه نیز تزریق ارز به بازار مواجه می‌شویم. با توجه به این نکات مشخص نیست که آیا بازار ارز را باید با توجه به گزاره‌های ریاست قبلی بانک مرکزی تحلیل و بررسی کنیم یا باید امیدوار باشیم که بانک مرکزی طبق گفته‌های این روزهای علی صالح‌آبادی منابع ارزی کافی در اختیار دارد و می‌تواند نرخ ارز را کنترل کند.
اما اگر بخواهیم تحلیل دقیق‌تری ارائه دهیم باید به فاکتور نقدینگی و تورم در اقتصاد هم نگاهی بیندازیم. با استناد به این دو فاکتور می‌توان بازار ارز را یک بازار صعودی تصویر کرد و این نشانگر این است که در آینده‌ای نه‌چندان دور شاهد افزایش قیمت دلار خواهیم بود. اما افزایش قیمت دلار به این معنا نیست که جهش آنچنانی در قیمت ارز اتفاق می‌افتد، چراکه به نظر می‌رسد بانک مرکزی بر وضعیت بازار ارز نظارت دارد و در نتیجه دلار به صورت تدریجی و با یک شیب ملایم روند صعودی خود را ادامه خواهد داد.
وی در خصوص اینکه آیا نقدینگی خارج شده از بورس در حال ورود به بازار ارز است، گفت: مستنداتی مبنی بر اینکه سرمایه‌های بورس در حال حرکت به سمت بازار ارز هستند را در اختیار نداریم، بنابراین نمی‌توان به طور دقیق و قطعی اعلام کرد که چنین اتفاقی در حال وقوع است. ضمن اینکه خروج پول از بازار سرمایه در حقیقت به معنای تغییر مالکیت در این بازار است به طوری که نرخ ارز را چه زمانی واقعی می‌کنیم؟ حقوقی‌ها به صف خریداران پیوسته‌اند و افراد حقیقی نیز در وضعیت فروش قرار گرفته‌اند. همچنین حجم پولی که در سایه این تغییر مالکیت در حال خروج از بازار سرمایه است آنقدر زیاد نیست که بتوان با قاطعیت اعلام کرد که بورسی‌ها در حال ورود به بازار ارز هستند.
این نرخ ارز را چه زمانی واقعی می‌کنیم؟ تحلیلگر بازارهای مالی خاطرنشان کرد: همان‌طور که گفته شد چشم‌انداز بازار ارز تا پایان سال صعودی است، با این حال شیب افزایش قیمت دلار ملایم خواهد بود. اما اگر بانک مرکزی ذخایر ارزی کافی در اختیار داشته باشد احتمال اینکه دلار در نرخ‌های کنونی خود باقی بماند نیز وجود خواهد داشت. ناگفته نماند هر زمان که در بازار ارز و سکه، دلار گارد صعودی به خود می‌گیرد این روند در افزایش قیمت سکه و تشکیل حباب قیمتی آن منعکس میشود. بدیهی است بانک مرکزی با نظارت خود بر بازار ارز بر تغییرات قیمتی این بازار مدیریت می‌کند اما نرخ ارز را چه زمانی واقعی می‌کنیم؟ در صورتی که توان سیاستگذار برای مدیریت این بازار تضعیف شود دلار از محدوده قیمتی کنونی خارج و به نرخ‌های واقعی متناسب با شرایط اقتصادی کشور می‌رسد. با این حال چون دولت اصلی‌ترین و بزرگ‌ترین بازیگر بازار ارز است کماکان بر وضعیت بازار ارز اثرگذار خواهد بود و همین مساله نیز می‌تواند مانع اصلی جهش ناگهانی دلار تا پایان سال باشد.
افزایش قیمت خانه‌های نقلی در ایران؟
بررسی رفتار متقاضیان مسکن نشان می‌دهد بازار خانه‌های نقلی در دوره‌هایی که قیمت مسکن با رشد روبه‌روست داغ میشود.
گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات مسکن نیز حاکی است خانه‌هایی با متراژ کمتر از ۸۰ متر عموما بیشترین سهم از معاملات ماهانه را به خود اختصاص می‌دهند. اما آیا این گزاره به معنای نفوذ تورم در گروهی خاص از واحدهای مسکونی با متراژ کمتر است و در دوره‌های رشد قیمت، واحدهای بزرگ‌متراژ با تقاضا روبه‌رو نمی‌شوند؟
زینب مختاری در تجارت‌نیوز نوشت: قیمت مسکن در سال‌های اخیر همواره صعودی بوده و گاه از نرخ تورم عمومی نیز پیشی گرفته است. همان‌گونه که به طور طبیعی انتظار می‌رود و بررسی‌ها هم آن را تایید می‌کند، در دوره‌هایی که نرخ مسکن نسبت به روند طبیعی تورم این بازار، افزایش بیشتری را تجربه می‌کند، متقاضیان واقعی بخش مسکن برای خرید واحدهای نقلی و کوچک‌متراژ، تمایل بیشتری نشان می‌دهند. واحدهایی که هم پول نقد کمتری لازم دارند و هم هزینه پایین‌تری برای دریافت و بازپرداخت تسهیلات به خریدار تحمیل می‌کنند.
این رویکرد متقاضیان اما به تدریج موجب رشد قیمت در حوزه واحدهای کوچک‌متراژ میشود و اندک‌اندک روند افزایش قیمت را به دیگر حوزه‌ها سرایت می‌دهد. به تدریج این روند به یک چرخه تورمی تبدیل میشود که با اهرم زیان‌باری به نام کمبود عرضه و به عبارت دیگر کمبود تولید، تقویت خواهد شد؛ تجربهای که سال‌هاست در بازار مسکن ایران قابل مشاهده است.
بیتالله ستاریان- کارشناس بازار مسکن- در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز اظهار کرد: اینکه گروه‌هایی از املاک به طور مطلق تورم بالاتری نسبت به گروه‌های دیگر داشته باشند فرضیه‌ای نیست که به صورت دائمی رخ بدهد اما در مقاطعی ممکن است اینگونه باشد. مثلا در ماه‌هایی که مردم به بازار مسکن هجوم می‌آورند، ورود سرمایه از خانه‌های نقلی آغاز میشود.
وی افزود: این رفتار باعث افزایش قیمت در خانه‌های نقلی میشود و بعد از آن به واحدهای مسکونی بزرگتر هم سرایت می‌کند. ستاریان تاکید کرد: بر اساس اصول اقتصادی هیچگاه نمی‌توانیم بگوییم قیمت واحدهای مسکونی یک گروه افزایش زیادی داشته اما در گروه‌های دیگر اینگونه نبوده است! بلکه به صورت مقطعی این اتفاق می‌افتد تا زمانی که پول در بازار بچرخد و وارد واحدهای مسکونی بزرگتر و گران‌قیمت شود.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در حال حاضر مشکل اصلی ما مساله تولید است. از آنجا که نمی‌توانیم به اندازه کافی مسکن تولید کنیم و بسترسازی مناسبی هم برای چنین تولیدی که نیاز جامعه را مرتفع کند انجام نداده‌ایم، ناگزیر این چرخه تورمی باز هم تکرار میشود تا قیمت مسکن مانند روند ۵۰ سال گذشته پیشتاز بازارها باشد.
خانه گران‌تر میشود
ستاریان معتقد است روند رشد قیمت مسکن نه تنها در ماه‌های آینده که در سال آینده و سال‌های بعد از آن هم ادامه خواهد یافت. وی با اشاره به وضعیت رکودی بازار عنوان کرد: بازار مسکن این دوره‌های رکودی را همواره تجربه کرده و بعد به دوره رونق رسیده است. این کارشناس بازار مسکن گفت: این روندهای رکودی همرمان با افزایش قیمت‌ها به دلیل آن است که تولید مسکن مختصر است اما تقاضا بسیار بالاست. در واقع حجم متقاضیان با میزان عرضه اصلا مطابقت ندارد؛ تقاضای مطلق که مجموعه متقاضیان مسکن هستند می‌خواهند به شکلی وارد بازار مسکن شوند؛ وقتی به حدی می‌رسند که به‌عنوان متقاضی موثر شناخته شوند (یعنی بتوانند خرید کنند) وارد بازار می‌شوند. در این مقطع با توجه به دو متغیر قیمت مسکن و کمبود عرضه، بخشی از این متقاضیان می‌توانند خرید کنند و برخی موفق نمی‌شوند و همین روند موجب میشود قیمت‌ها افزایشی شود. ستاریان تشریح کرد: قیمت آنقدر بالا می‌رود که همین گروهی که تا کنون متقاضی موثر بوده‌اند به متقاضی مطلق تبدیل می‌شوند تا مدتی که تمامی کالاهای سرمای‌های خود اعم از فرش، طلا و خودرو را تبدیل به پول کنند و دوباره وارد بازار مسکن شوند.
حالا مجددا یک گروه وارد بازار مسکن می‌شوند و باز هم همان روند تکرار میشود که طی آن یک عده می‌توانند خرید کنند و یک عده مجددا موفق نمی‌شوند و دلیل آن هم کمبود عرضه مسکن است. ستاریان معتقد است اگر به تعداد متقاضیان بازار مسکن، خانه برای عرضه وجود داشته باشد قاعدتا نباید در زمان ورود و خروج متقاضی، افزایش قیمت رقم بخورد. این کارشناس بازار مسکن گفت: در طول این روندها افزایش قیمت رخ می‌دهد و مجددا دوره‌های رکودی تکرار میشود. دوره‌ای که این تقاضای مطلق خود را تجهیز می کند تا دوباره وارد بازار شود که می‌تواند عموما از یک سال تا یک سال و نیم طول بکشد.
رالی بیهوده صعودی قیمت و کاهش تقاضا در بازار مسکن
بررسی رفتار متقاضیان مسکن نشان می‌دهد بازار خانه‌های نقلی در دوره‌هایی که قیمت مسکن با رشد روبه‌روست داغ میشود.
گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات مسکن نیز حاکی است خانه‌هایی با متراژ کمتر از ۸۰ متر عموما بیشترین سهم از معاملات ماهانه را به خود اختصاص می‌دهند. اما آیا این گزاره به معنای نفوذ تورم در گروهی خاص از واحدهای مسکونی با متراژ کمتر است و در دوره‌های رشد قیمت، واحدهای بزرگ‌متراژ با تقاضا روبه‌رو نمی‌شوند؟
قیمت مسکن در سال‌های اخیر همواره صعودی بوده و گاه از نرخ تورم عمومی نیز پیشی گرفته است. همان‌گونه که به طور طبیعی انتظار می‌رود و بررسی‌ها هم آن را تایید می‌کند، در دوره‌هایی که نرخ مسکن نسبت به روند طبیعی تورم این بازار، افزایش بیشتری را تجربه می‌کند، متقاضیان واقعی بخش مسکن برای خرید واحدهای نقلی و کوچک‌متراژ، تمایل بیشتری نشان می‌دهند. واحدهایی که هم پول نقد کمتری لازم دارند و هم هزینه پایین‌تری برای دریافت و بازپرداخت تسهیلات به خریدار تحمیل می‌کنند.
این رویکرد متقاضیان اما به تدریج موجب رشد قیمت در حوزه واحدهای کوچک‌متراژ میشود و اندک‌اندک روند افزایش قیمت را به دیگر حوزه‌ها سرایت می‌دهد. به تدریج این روند به یک چرخه تورمی تبدیل میشود که با اهرم زیان‌باری به نام کمبود عرضه و به عبارت دیگر کمبود تولید، تقویت خواهد شد؛ تجربهای که سال‌هاست در بازار مسکن ایران قابل مشاهده است.
رشد مسری قیمت
بیتالله ستاریان- کارشناس بازار مسکن- در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز اظهار کرد: اینکه گروه‌هایی از املاک به طور مطلق تورم بالاتری نسبت به گروه‌های دیگر داشته باشند فرضیه‌ای نیست که به صورت دائمی رخ بدهد اما در مقاطعی ممکن است اینگونه باشد. مثلا در ماه‌هایی که مردم به بازار مسکن هجوم می‌آورند، ورود سرمایه از خانه‌های نقلی آغاز میشود.
وی افزود: این رفتار باعث افزایش قیمت در خانه‌های نقلی میشود و بعد از آن به واحدهای مسکونی بزرگتر هم سرایت می‌کند. ستاریان تاکید کرد: بر اساس اصول اقتصادی هیچگاه نمی‌توانیم بگوییم قیمت واحدهای مسکونی یک گروه افزایش زیادی داشته اما در گروه‌های دیگر اینگونه نبوده است! بلکه به صورت مقطعی این اتفاق می‌افتد تا زمانی که پول در بازار بچرخد و وارد واحدهای مسکونی بزرگتر و گران‌قیمت شود.
کمبود عرضه عامل اصلی تداوم تورم مسکن
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در حال حاضر مشکل اصلی ما مساله تولید است. از آنجا که نمی‌توانیم به اندازه کافی مسکن تولید کنیم و بسترسازی مناسبی هم برای چنین تولیدی که نیاز جامعه را مرتفع کند انجام نداده‌ایم، ناگزیر این چرخه تورمی باز هم تکرار میشود تا قیمت مسکن مانند روند ۵۰ سال گذشته پیشتاز بازارها باشد.
خانه گران‌تر میشود
ستاریان معتقد است روند رشد قیمت مسکن نه تنها در ماه‌های آینده که در سال آینده و سال‌های بعد از آن هم ادامه خواهد یافت. وی با اشاره به وضعیت رکودی بازار عنوان کرد: بازار مسکن این دوره‌های رکودی را همواره تجربه کرده و بعد به دوره رونق رسیده است. این کارشناس بازار مسکن گفت: این روندهای رکودی همرمان با افزایش قیمت‌ها نرخ ارز را چه زمانی واقعی می‌کنیم؟ به دلیل آن است که تولید مسکن مختصر است اما تقاضا بسیار بالاست. در واقع حجم متقاضیان با میزان عرضه اصلا مطابقت ندارد؛ تقاضای مطلق که مجموعه متقاضیان مسکن هستند می‌خواهند به شکلی وارد بازار مسکن شوند؛ وقتی به حدی می‌رسند که به‌عنوان متقاضی موثر شناخته شوند (یعنی بتوانند خرید کنند) وارد بازار می‌شوند. در این مقطع با توجه به دو متغیر قیمت مسکن و کمبود عرضه، بخشی از این متقاضیان می‌توانند خرید کنند و برخی موفق نمی‌شوند و همین روند موجب میشود قیمت‌ها افزایشی شود.
ستاریان تشریح کرد: قیمت آنقدر بالا می‌رود که همین گروهی که تا نرخ ارز را چه زمانی واقعی می‌کنیم؟ کنون متقاضی موثر بوده‌اند به متقاضی مطلق تبدیل می‌شوند تا مدتی که تمامی کالاهای سرمای‌های خود اعم از فرش، طلا و خودرو را تبدیل به پول کنند و دوباره وارد بازار مسکن شوند. حالا مجددا یک گروه وارد بازار مسکن می‌شوند و باز هم همان روند تکرار میشود که طی آن یک عده می‌توانند خرید کنند و یک عده مجددا موفق نمی‌شوند و دلیل آن هم کمبود عرضه مسکن است. ستاریان معتقد است اگر به تعداد متقاضیان بازار مسکن، خانه برای عرضه وجود داشته باشد قاعدتا نباید در زمان ورود و خروج متقاضی، افزایش قیمت رقم بخورد. این کارشناس بازار مسکن گفت: در طول این روندها افزایش قیمت رخ می‌دهد و مجددا دوره‌های رکودی تکرار میشود. دوره‌ای که این تقاضای مطلق خود را تجهیز می کند تا دوباره وارد بازار شود که می‌تواند عموما از یک سال تا یک سال و نیم طول بکشد.
فکر میکنید قیمت خانه‌های نقلی در ایران چقدر افزایش داشته است؟ بیا تا بهت بگم!
بررسی رفتار متقاضیان مسکن نشان می‌دهد بازار خانه‌های نقلی در دوره‌هایی که قیمت مسکن با رشد روبه‌روست داغ میشود.
گزارش‌های بانک مرکزی از تحولات مسکن نیز حاکی است خانه‌هایی با متراژ کمتر از ۸۰ متر عموما بیشترین سهم از معاملات ماهانه را به خود اختصاص می‌دهند. اما آیا این گزاره به معنای نفوذ تورم در گروهی خاص از واحدهای مسکونی با متراژ کمتر است و در دوره‌های رشد قیمت، واحدهای بزرگ‌متراژ با تقاضا روبه‌رو نمی‌شوند؟
زینب مختاری در تجارت‌نیوز نوشت: قیمت مسکن در سال‌های اخیر همواره صعودی بوده و گاه از نرخ تورم عمومی نیز پیشی گرفته است. همان‌گونه که به طور طبیعی انتظار می‌رود و بررسی‌ها هم آن را تایید می‌کند، در دوره‌هایی که نرخ مسکن نسبت به روند طبیعی تورم این بازار، افزایش بیشتری را تجربه می‌کند، متقاضیان واقعی بخش مسکن برای خرید واحدهای نقلی و کوچک‌متراژ، تمایل بیشتری نشان می‌دهند. واحدهایی که هم پول نقد کمتری لازم دارند و هم هزینه پایین‌تری برای دریافت و بازپرداخت تسهیلات به خریدار تحمیل می‌کنند.
این رویکرد متقاضیان اما به تدریج موجب رشد قیمت در حوزه واحدهای کوچک‌متراژ میشود و اندک‌اندک روند افزایش قیمت را به دیگر حوزه‌ها سرایت می‌دهد. به تدریج این روند به یک چرخه تورمی تبدیل میشود که با اهرم زیان‌باری به نام کمبود عرضه و به عبارت دیگر کمبود تولید، تقویت خواهد شد؛ تجربهای که سال‌هاست در بازار مسکن ایران قابل مشاهده است.
رشد مسری قیمت
بیتالله ستاریان- کارشناس بازار مسکن- در گفت‌وگو با تجارت‌نیوز اظهار کرد: اینکه گروه‌هایی از املاک به طور مطلق تورم بالاتری نسبت به گروه‌های دیگر داشته باشند فرضیه‌ای نیست که به صورت دائمی رخ بدهد اما در مقاطعی ممکن است اینگونه باشد. مثلا در ماه‌هایی که مردم به بازار مسکن هجوم می‌آورند، ورود سرمایه از خانه‌های نقلی آغاز میشود.
وی افزود: این رفتار باعث افزایش قیمت در خانه‌های نقلی میشود و بعد از آن به واحدهای مسکونی بزرگتر هم سرایت می‌کند. ستاریان تاکید کرد: بر اساس اصول اقتصادی هیچگاه نمی‌توانیم بگوییم قیمت واحدهای مسکونی یک گروه افزایش زیادی داشته اما در گروه‌های دیگر اینگونه نبوده است! بلکه به صورت مقطعی این اتفاق می‌افتد تا زمانی که پول در بازار بچرخد و وارد واحدهای مسکونی بزرگتر و گران‌قیمت شود.
این کارشناس بازار مسکن اظهار کرد: در حال حاضر مشکل اصلی ما مساله تولید است. از آنجا که نمی‌توانیم به اندازه کافی مسکن تولید کنیم و بسترسازی مناسبی هم برای چنین تولیدی که نیاز جامعه را مرتفع کند انجام نداده‌ایم، ناگزیر این چرخه تورمی باز هم تکرار میشود تا قیمت مسکن مانند روند ۵۰ سال گذشته پیشتاز بازارها باشد.
خانه گران‌تر میشود
ستاریان معتقد است روند رشد قیمت مسکن نه تنها در ماه‌های آینده که در سال آینده و سال‌های بعد از آن هم ادامه خواهد یافت. وی با اشاره به وضعیت رکودی بازار عنوان کرد: بازار مسکن این دوره‌های رکودی را همواره تجربه کرده و بعد به دوره رونق رسیده است. این کارشناس بازار مسکن گفت: این روندهای رکودی همرمان با افزایش قیمت‌ها به دلیل آن است که تولید مسکن مختصر است اما تقاضا بسیار بالاست. در واقع حجم متقاضیان با میزان عرضه اصلا مطابقت ندارد؛ تقاضای مطلق که مجموعه متقاضیان مسکن هستند می‌خواهند به شکلی وارد بازار مسکن شوند؛ وقتی به حدی می‌رسند که به‌عنوان متقاضی موثر شناخته شوند (یعنی بتوانند خرید کنند) وارد بازار می‌شوند. در این مقطع با توجه به دو متغیر قیمت مسکن و کمبود عرضه، بخشی از این متقاضیان می‌توانند خرید کنند و برخی موفق نمی‌شوند و همین روند موجب میشود قیمت‌ها افزایشی شود. ستاریان تشریح کرد: قیمت آنقدر بالا می‌رود که همین گروهی که تا کنون متقاضی موثر بوده‌اند به متقاضی مطلق تبدیل می‌شوند تا مدتی که تمامی کالاهای سرمای‌های خود اعم از فرش، طلا و خودرو را تبدیل به پول کنند و دوباره وارد بازار مسکن شوند.
حالا مجددا یک گروه وارد بازار مسکن می‌شوند و باز هم همان روند تکرار میشود که طی آن یک عده می‌توانند خرید کنند و یک عده مجددا موفق نمی‌شوند و دلیل آن هم کمبود عرضه مسکن است. ستاریان معتقد است اگر به تعداد متقاضیان بازار مسکن، خانه برای عرضه وجود داشته باشد قاعدتا نباید در زمان ورود و خروج متقاضی، افزایش قیمت نرخ ارز را چه زمانی واقعی می‌کنیم؟ رقم بخورد. این کارشناس بازار مسکن گفت: در طول این روندها افزایش قیمت رخ می‌دهد و مجددا دوره‌های رکودی تکرار میشود. دوره‌ای که این تقاضای مطلق خود را تجهیز می کند تا دوباره وارد بازار شود که می‌تواند عموما از یک سال تا یک سال و نیم طول بکشد.
دیدگاه شما