نحوه بطلان معامله و استرداد ثمن

تبعات مستحق للغير بودن مبیع و ضمان درک

درصورت مستحق للغیردرآمدن مبیع که معامله آن مستندبه سندرسمی است قبل ازاعلام بطلان معامله استرداد ثمن قانونی نیست

رای شعبه اول دیوان عالی کشور
"دادنامه . مخدوش است زیراخواهان ضمن دادخواست اشعارداشته است نقل وانتقال اتومبیل موردنظرباسندرسمی صورت گرفته است وبااستنادبه ماده 365ازقانون مدنی منظوراثبات بطلان معامله وسندرسمی انتقال وسپس استردادثمن معامله بوده والاقبل ازاعلام بطلان رسمی معامله وسندرسمی تنظیمی استردادثمن فاقدمجوزقانونی است ضرورت داشت باملاحظه سندرسمی انتقال که ضمیمه دادخواست تقدیم گردیده مقدمتادرزمینه بطلان معامله وسندرسمی انتقال اعلام نظروسپس درمورداستردادثمن معامله تصمیم مقتضی اتخاذشود علی هذامستندابه بندب ازماده 6قانون تعیین مواردتجدیدنظراحکام دادگاه . نقض "می گردد.(71/109/1)

* سابقه *
دراین پرونده خواسته مطالبه 220هزارتومان به علت حدوث فساددرمبیع وبطلان عقدبیع درموردیک دستگاه اتومبیل پیکان بوده که خواهان توضیح داده که خوانده ماشین راباسندرسمی به من فروخته . واتومبیل مسروقه بوده وبا شماره تقلبی موردمعامله واقع گردیده ،لذافسادبیع محرزوخوانده شرعا بایستی ثمن دریافتی رامستردنماید. خوانده دفاعااشعارداشته اتومبیل رابه طوررسمی فروخته وخطایی مرتکب نشده . دادگاه پس ازجری تشریفات قانونی چنین رای داده است که :
"نظربه اینکه ماشین متعلق غیربوده وفروشندماذون درفروش آن نبوده و انتقال آن به هرصورت جنبه شرعی وقانوین نداردوچنانچه آنرابه هرکس واگذارنمایدیابفروشدبه لحاظ فسادبیع مالک ثمن نمی شده ،لذاباتوجه به قراردادفروشنامه خواهان خواسته رمن غیرحق به خوانده داده است ودعوی خواهان راثابت تشخیص واظهارنظربه استردادوپرداخت خواسته . درحق خواهان نمده است ."

مرجع :کتاب علل نقض آراحقوقی دردیوان عالی کشور تالیف یداله بازگیر
انتشارات ققنوس - چاپ اول - سال 1376 صفحه 253-254

صرفاً دعاوی فسخ، انفساخ و بطلان معاملات

چنانچه معامله فسخ شود فروشنده متعهد به ردّ ثمن است و ذمه او در قبال استرداد ثمن مشغول می شود و پس‌ازآن ثمن، دین در مقابل خریدار محسوب می‌شود بنابراین در صورت امتناع فروشنده از پرداخت مکلف به پرداخت خسارت تأخیر تأدیه از تاریخ مطالبه است.

تاریخ رای نهایی: 1393/01/20 شماره رای نهایی: 9309970220300018

رای بدوی

طلیعه دادخواست با خواسته‌ای تحت عنوان تنفیذ فسخ مبایعه‌نامه مورخ 21/5/1386 و استرداد ثمن به مبلغ /000/400/71 ریال و خسارت تأخیر تأدیه از زمان اعلام فسخ (8/6/1388) و کلیه خسارات دادرسی آغاز گردیده که خانم س.م. با تقبل وکالت خواهان خانم م.ق. دادخواهی خویش را به‌طرفیت خوانده آقای ع.ک. تنظیم و بدین مضمون تقدیم دادگاه داشته که خواهان مطابق مبایعه‌نامه مورخ 21/5/1386 یک قطعه زمین با وصف مسکونی بودن را از خوانده ابتیاع نموده و مقرر گردیده قطعه موصوف مسکونی است موکل به‌قصد ساخت‌وساز به بخشداری مراجعه تا نسبت به اخذ جواز اقدام که در همین راستا متوجه می‌شود که زمین در طرح می‌باشد و امکان صدور جواز نداشته وصف مسکونی بودن منتفی است علی‌هذا با توجه به تخلف از وصف، مستوجب خیار فسخ است و موکل به‌محض اطلاع به‌فوریت اقدام به اعمال حق نموده است. خوانده ایراد و دفاعی معمول نداشته است دادگاه با عنایت به‌مراتب فوق و 1- عدم حضور و اعتراض از ناحیه خوانده 2- نحوه بطلان معامله و استرداد ثمن مرقومه مرجع رسمی طرح ساخت‌وساز اعم از هادی و تفصیلی (بخشداری) که تصریحاً به غیرمسکونی بودن ملک و عدم موافقت جهت صدور جواز ساخت‌وساز تأکید داشته 3- دادنامه شماره 9009972130601967 -28/10/1390 شعبه 61 دادگاه محترم تجدیدنظر استان تهران که در راستای نقض دادنامه شماره 403-8/3/1389 شعبه محترم سوم دادگاه حقوقی شهرستان پاکدشت اصدار یافته بدین توضیح که دادنامه نخستین با وارد داشتن دعوی خواهان (خانم م.ق.) فسخ معامله مورخ 21/5/1386 را پذیرفته و بر همان مبنا مبادرت به صدور حکم نموده که مرجع محترم تجدیدنظر با پذیرش اصل دعوی و صرفاً به لحاظ اینکه خواهان تنفیذ فسخ را خواستار نشده (بلکه فسخ را درخواست نموده) دادنامه معترضٌ‌عنه را نقض و قرار ردّ دعوی خواهان بدوی را صادر نموده است و اینک وکیل خواهان نقصیه موردنظر مرجع عالی را مرتفع داشته است و طرح مجدد دادخواست را اقدام ورزیده نحوه بطلان معامله و استرداد ثمن است بر این اساس دادگاه با لحاظ فقد وصف مربوطه (مسکونی بودن) دعوی را وارد دانسته زیرا علاوه بر وجود حق فسخ، اعمال فوری آن نیز محرز می‌باشد علی‌هذا مستنداً به مواد 413 و 415 و 1257 قانون مدنی با رعایت ماده 235 همان قانون و مواد 198 و 519 قانون آیین دادرسی ضمن اعلان تنفیذ فسخ مبایعه‌نامه مذکور حکم به استرداد ثمن معامله به مبلغ /000/400/71 ریال و مبلغ /130/585/2 ریال به‌عنوان خسارات دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام می‌دارد و در خصوص مطالبه خسارت تأخیر تأدیه نظر به اینکه فسخ معامله طرفین را به استرداد عوضین مکلف می‌نماید و به بیش از این مقدار موظف نمی‌نماید بنابراین مطالبه خسارت تأخیر تأدیه فاقد مبنای حقوقی می‌باشد از سویی دیگر وجه ادعایی ثمن معامله فسخ‌شده می‌باشد و تحت‌الشمول دین نمی‌باشد تا مشمول مقررات مندرج در ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی نبوده و احتساب خسارت تأخیر تأدیه را همراه داشته باشد لذا در این قسمت با تکیه بر اصول عدم و برائت حکم به بیحقی خواهان صادر و اعلام می‌گردد رأی صادره غیابی بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ قابل واخواهی در این شعبه و سپس ظرف بیست روز قابل تجدیدنظرخواهی در محاکم محترم تجدیدنظر استان تهران می‌باشد.
رئیس شعبه 5 دادگاه عمومی حقوقی پاکدشت ـ علوی

ابطال قرارداد به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله

یکی از دلایلی که فروشنده‌ها به واسطه آن می‌توانند قرارداد خود را فسخ کنند، ابطال قرارداد به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله یا همان خیار تاخیر ثمن می‌باشد، که در ادامه به شرایط تحقق این حق می پردازیم.

نکته: ثمن به مالی گفته می شود، که به عنوان عوض در عقد بیع قرار گیرد، و بواسطه ی آن بهای مبیع پرداخت می شود، و می تواند هم وجه نقد باشد و یا خلاف آن باشد.(معاوضه)

شرایط ابطال قرارداد به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله

طبق ماده ۴۰۲ قانون مدنی، در صورتی‌ که یکی از شرایط ذیل محقق شود، بایع بواسطه آن، حق ابطال قرارداد به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله را خواهد داشت.

ییع بودن معامله

نکته: اگر عقد، در قالبی غیر از بیع منعقد شده باشد، بایع (فروشنده) ، حق ابطال قراداد به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله را ندارد، به عنوان مثال در خیار حیوان بایع از چنین حقی برخوردار نمی باشد.

مختص بایع بودن

حق ابطال قراداد به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله تنها مختص بایع می باشد، فلذا خریدار از چنین حقی برخودار نمی باشد.

عین معین یا کلی در معین بودن مبیع

به عنوان مثال، در عین معین بایستی کالا مورد معامله مشخص باشد، مانند، خرید خودرو توسط شخص الف از شخص ب، در این جا خودرو عین معین میباشد.

حال بودن ثمن معامله و مبیع

مبیع و ثمن هر دو باید حال باشد فلذا اگر یکی از این دو معجل (دارای زمان) باشد، دیگر فروشنده از حق ابطال قرارداد به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله برخوردار نخواهد بود، زیرا که فروشنده ظرف مدتی باید وجه ثمن معامله به خریدار تسلیم نماید.

مانند: هنگامی که شما از یک فروشگاه، کالایی را اقساطی خریداری می نمایید، ثمن معامله را در اقساط مشخص پرداخت می کنید، لذا بایع از چنین حقی دراین گونه معاملات برخوردار نمی باشد.

گذر زمان

باید به مدت ۳ روز از زمان انعقاد عقد بیع بگذرد، تا خیار تاخیر ثمن برای فروشنده ایجاد شود، و بواسطه ی این حق بتواند، معامله مربوطه را فسخ نماید.

اسقاط حق ابطال قرارداد به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله

اگر قرارداد شامل یکی از شروط ذیل باشد، دیگر بایع حق ابطال قرارداد به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله را ندارد، این موارد شامل؛

التزام به بیع از سوی بایع

طبق ماده ۴۰۳ قانون مدنی، اگر بایع به نحوی از انحاء مطالبه ثمن نماید، و به قراین معلوم شود که مقصود التزام به بیع بوده است، خیار او ساقط می شود.

تسلیم تمام مبیع

طبق ماده ۴۰۴ قانون مدنی، هر گاه بایع در ظرف سه روز از تاریخ بیع، تمام مبیع را تسلیم مشتری کند یا مشتری تمام ثمن را به بایع بدهد، دیگر برای بایع حق فسخ‌ معامله را نخوهد داشت.

عدم پرداخت ثمن معامله

اگر بایع قسمتی از مبیع را تحویل خریدار داده باشد، و قسمت دیگری را تحویل ندهد، نسبت‌به قسمتی که تحویل نداده‌است، می‌تواند درخواست ابطال قرارداد به دلیل مردم پرداخت ثمن را معامله تقدیم دادگاه نماید.

به عنوان مثال: فردی ۱۰۰ کیلوگرم برنج از انبار آقای الف خریداری می نماید، ولیکن بنا به دلایلی آقای الف ۵۰ کلیوگرم برنج به آقای ب تحویل می دهد، لذا در خصوص آن ۵۰ کلیوگرم برنجی را که تحویل نداده است، می تواند از حق خود استفاده نماید.

مهلت فسخ قرارداد

به دلیل آنکه خیارات فوری می باشند، صاحب خیار در آن مدت اگر از حق( خیار تاخیر ثمن) خود استفاده ننماید، حق وی ساقط می شود. ولیکن ابطال قرارداد به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله، دارای فوریت نمی باشد، ولیکن بهتر است بایع زودتر از حق خود استفاده نماید.

سوالات پرتکرار

اگر مشتری ثمن را حاضر کرده باشد، ولیکن فروشنده از تحویل ثمن خودداری نماید، تکلیف چیست؟

طبق ماده ی ۴۰۵ قانون مدنی، فروشنده دیگر حق ابطال قرارداد به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله را ندارد.

آیا خریدار از این حق برحودار می باشد؟

خیر، طبق ماده ۴۰۷ قانون مدنی، این حق مختص فروشنده (بایع) می باشد.

اگر مشتری برای پرداخت ثمن، ضامن قرار بدهد، یا بایع ثمن را حواله نماید، تکلیف چیست؟

طبق ماده ۴۰۸ قانون مدنی، اگر مشتری برای پرداخت ثمن معامله، ضامن قرار بدهد، یا بایع ثمن را حواله نماید، بایع حق ابطال قرارداد به دلیل عدم پرداخت ثمن معامله را نخواهد داشت.

تبعات مستحق للغير بودن مبیع و ضمان درک

در این مطلب به موضوع تبعات مستحق للغير بودن مبیع و ضمان درک اشاره شده است. شما می توانید در صورت نیاز به مشاوره حقوقی رایگان از طریق راههای ارتباطی با ما در تماس باشید .

تبعات مستحق للغير بودن مبیع و ضمان درک

تبعات مستحق للغير بودن مبیع و ضمان درک چیست؟

پرسش: چنانچه مستحق للغير در آمدن مبیع و ضمان درک محرز شود:

الف) مشتری باید دادخواست اعلام بطلان بيع دهد یا فسخ بيع؟

ب) آیا در صورت جهل مشتری به وجود فساد به موجب ماده ۳۹۱ قانون مدنی باید از عهده غرامات وارد شده به مشتری نیز برآید، چنانچه مشتری در قطعه زمینی که خریده است، اقدام به احداث مستحدثات نیز کرده باشد و درعین حال چندین برابر به بهای زمین نیز افزوده شده باشد آیا مشتری می تواند بهای مستحدثات و ارزش افزوده ملک را نیز از بایع مطالبه کند؟

ج) اگر مالک اصلی در زمان فروش ملک از سوی بایع به مشتری اذن نداده باشد ولی پس از آن رضایت دهد آیا حق اعمال ضمان درک کماکان برای مشتری باقی است؟

د) وضعیت حقوقی تشدید مسئولیت یا تخفیف و برائت بایع از ضمان درک در ضمن عقد بیع به چه صورت است؟

در صورت نیاز به مشاوره حقوقی می توانید در هر ساعت از شبانه روز با موسسه تهران وکیل تماس حاصل فرمایید. همچنین می توانید به نحوه بطلان معامله و استرداد ثمن نحوه بطلان معامله و استرداد ثمن منظور دریافت مشاوره حقوقی رایگان در ساعات غیر اداری از طریق راه های ارتباطی موجود در وب سایت اقدام فرمایید. همچنین می توانید در صورت نیاز نسبت به دریافت مشاوره حقوقی ار طریق واتساپ نیز اقدام فرمایید.

تبعات مستحق للغير بودن مبیع و ضمان درک

الف) با توجه به مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ قانون مدنی مشتری می تواند به خواسته الزام به استرداد ثمن اقامه دعوا کند و به نظر می رسد که نیازی به اقامه دعوای دیگر نباشد؛ ولیکن چنانچه تمایل داشته باشد که دادگاه در خصوص بیع مورد نظر اظهارنظر کند باید به خواسته اعلام بطلان بيع اقامه دعوا کند زیرا:

اولا: در ماده ۳۹۱ از بیع فاسد صحبت شده است و حسب ماده ۳۶۵ قانون مدنی بیع فاسد اثری در تملک ندارد.

ثانيا: استرداد ثمن اثر بطلان عقد است.

ثالثا: منشا ضمان درک ممنوع بودن اكل مال به باطل یا دارا شدن غیر عادلانه است؛ اما فسخ بيع ناظر بر قرارداد کاملی می شود که قانونا به لحاظ شرط ضمن آن ویا یکی از خیارات قابل فسخ باشد.

ب) با توجه به مواد ۳۹۱، ۳۹۳ و ۳۱۴ قانون مدنی و با عنایت به نظریه مشورتی شماره ۷/۱۱۷۲۴- ۱۳۷۹/۱۱/۳۰اداره حقوقی که بیان می دارد: «منظور از غرامات وارده خسارت و مخارجی است که مشتری در معامله مربوط متحمل شده است نظير مخارج دلالی و باربری و تعمیرات و امثال آن و افزایش قیمت سوقيه قابل مطالبه نیست» و با توجه به این که نظر مشهور فقها نیز همین است، می توان گفت:

۱. ارزش افزوده ملک قابل مطالبه نیست.

٢. در خصوص مستحدثات چون این زیادتی عین است در صورتی که مالک و مشتری به نوعی در خصوص مستحدثات ایجاد شده توافق کنند مشتری نمی تواند در این خصوص ادعای دیگری داشته باشد ولیکن در صورت عدم توافق مالک و مشتری و صدور حکم بر خلع ید و قلع و قمع و اجرای آن، مشتری می تواند بهای مصالح و اجرت کارگران و بناو غیره که در این راستا پرداخته از بایع مطالبه نماید و نمی تواند بهای عین زائد را از بایع فضولی مطالبه کند.

ج) ۱. مالک هم مطالبه و هم قبض ثمن توسط بایع را تنفیذ کند مشتری دیگر حق رجوع به بایع فضولی ندارد.

۲. چنانچه مالک فقط معامله را تنفیذ کند و قبض ثمن را تنفیذ ننماید مشتری جهت استرداد ثمن حق مراجعه به بایع را دارد.

د) با توجه به مواد ۱۰ و ۲۳۰ قانون مدنی تشدید مسئولیت بایع یا تخفیف و یا حتی برائت وی از ضمان درک صحیح است.

تبعات مستحق للغير بودن مبیع و ضمان درک

نظر کمیسیون نشست قضائی (۱) مدنی درباره تبعات مستحق للغير بودن مبیع و ضمان درک

در صورتی که بعد از قبض ثمن، مبیع کلا یا جزئا مستحق للغير درآید، بایع ضامن است و بایع باید ثمن معامله را مسترد دارد. لذا مشتری باید دادخواست ابطال معامله (بطلان بيع)و استرداد ثمن را به دادگاه تقدیم کند و در صورت جهل مشتری به فساد مبیع،می تواند غرامات وارده از جمله بهای مستحدثات را مطابق مواد ۳۹۰ و ۳۹۱ و ۲۹۳ قانون مدنی و در حدود آن مطالبه کند.

هرگاه بخشی از مبیع مستحق للغير درآید بیع تنها نسبت به همان بخش باطل خواهد بود و در صورت جهل خریدار به فساد بخشی از مبیع، او می تواند بیع را نسبت به بخش درست آن نیز به استناد خیار تبعض صفقه فسخ کند. رضایت مالک اصلی بعد از وقوع عقد و تنفيذ بيع، مسقط حق اعمال ضمان درک مشتری خواهد بود. در نتیجه اتفاق نظر تأیید می شود.

نحوه بطلان معامله و استرداد ثمن

شماره8485 /152 /110 - 5 /9 /1393
مديرعامل محترم روزنامه رسمي كشور
گزارش پرونده وحدت رويه رديف 93 /30 هيأت عمومي ديوان عالي كشور با مقدمه مربوط و رأي آن به شرح ذيل تنظيم و جهت چاپ و نشر ايفاد مي‌گردد.
معاون قضائي ديوان عالي كشورـ ابراهيم ابراهيمي
رأي وحدت رويه شماره 733 هيأت عمومي ديوان عالي كشور موضوع نحوه پرداخت غرامت بايع به مشتري در صورتيكه مبيع مستحق‌للغير باشد
الف: مقدمه
جلسه هيأت عمومي ديوان عالي كشور در مورد پرونده وحدت رويه رديف 93 /30 رأس ساعت 9 روز سه‌شنبه مورخ 15 /7 /1393 به رياست حضرت حجت الاسلام والمسلمين جناب آقاي حسين كريمي رئيس ديوان عالي كشور و حضور حجت الاسلام والمسلمين جناب آقاي سيدابراهيم رئيسي دادستان كل كشور و شركت جنابان آقايان رؤساء، مستشاران و اعضاء معاون كليه شعب ديوان عالي كشور، در سالن هيأت عمومي تشكيل و پس از تلاوت آياتي از كلام الله مجيد و قرائت گزارش پرونده و طرح و بررسي نظريات مختلف اعضاي شركت‌كننده در خصوص مورد و استماع نظريه دادستان كل كشور كه به ترتيب ذيل منعكس مي‌گردد، به صدور رأي وحدت رويه قضائي شماره 733 ـ 15 /7 /1393 منتهي گرديد.
ب: گزارش پرونده
با احترام، به استحضار مي‌رساند: براساس گزارش شماره 50002 /811 /9022 /الف مورخ 17 /11 /1389 آقاي رئيس حوزه قضائي شهرستان ماكو از شعب سوم و يازدهم دادگاه‌هاي تجديدنظر استان آذربايجان غربي در مورد غرامات موضوع ماده 391 قانون مدني، طي پرونده‌هاي كلاسه 5200296 و 89 /890086 آراي مختلف صادر شده است كه خلاصه جريان هر يك از آنها به شرح ذيل منعكس مي‌گردد:
الف ـ طبق محتويات پرونده كلاسه 5200296 شعبه سوم دادگاه تجديدنظر استان مرقوم، در پرونده كلاسه 88 /733 /ح2، شعبه دوم دادگاه حقوقي ماكو در مورد دعوي آقاي سليمان قاسم‌زاده فرزند محمدعلي عليه آقاي علي مقدسي فرزند فتح‌اله، دادنامه شماره 88 /914 ـ 30 /8 /1388 را به اين شرح صادر نموده است:
«در خصوص دعوي آقاي سليمان قاسم‌زاده، فرزند محمدعلي به طرفيت آقاي علي مقدسي، فرزند فتح‌اله به خواسته بطلان معامله دو قطعه زمين خالي قطعات تفكيكي به شماره‌هاي 23 /14 به مساحت هفتصد مترمربع از پلاك 1019 ـ اصلي به علت مستحق‌للغير در آمدن مبيع مقوم به ده‌ ميليون ريال و استرداد ثمن به مبلغ سي و پنج ميليون ريال و استرداد غرامات (افزايش قيمت) به مبلغ سيصد و نود ميليون ريال جمعاً پانصد و پنجاه و پنج ميليون ريال با اعسار از پرداخت هزينه دادرسي اولاً، در خصوص اعسار سابق بر اين حكم بر قبول اعسار صادر كه قطعيت يافته است. ثانياً، در خصوص ماهيت امر توجهاً به شرح دادخواست تقديمي، مبايعه‌نامه مورخ 13 /6 /1386 استعلام واصله از منابع طبيعي پيوست پرونده كه مبين وجود پلاك 1091 ـ اصلي در محدوده ثبتي پلاك 108 فرعي از 106 ـ اصلي قاسم آغلي و خارج‌ نويسي پرونده كلاسه 87 /1204 و 87 /965 كه بر ملي اعلام شدن رقبه مذكور اشعار دارد و اينكه خوانده دفاعيات موجهي كه بطلان دعوي خواهان را مدلل سازد ارائه نداده است؛ لذا دادگاه با لحاظ نظريه كارشناس مصون مانده از تعرض، دعوي خواهان را وفق نظريه مذكور، محمول بر صحت تلقي به استناد ماده 348 قانون مدني و ماده 198 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني حكم بر بطلان مبايعه‌ نامه مورخ 13 /6 /1386 مربوط به قطعات 23 و 14 جمعاً به مساحت هفتصد مترمربع از پلاك 1091 ـ اصلي و الزام خوانده به پرداخت مبلغ سي و پنج ميليون ريال ثمن معامله در حق خواهان محكوم و اعلام مي‌دارد مضاف بر آن در خصوص مطالبه غرامات (افزايش قيمت ملك) توجهاً به اينكه از غرامات مندرج در ماده 391 قانون مدني صرفاً هزينه‌هاي دلالي و مخارج مصروفه بر رقبه موضوع مستحق‌للغير مستفاد نمي‌گردد چه اينكه عبارت «غرامات» به صورت مطلق به كار برده شده و حسب استفتائات معموله از آيات عظام مندرج در نشريه پيام آموزش شماره 34 پيوست پرونده غرامات شامل افزايش قيمت نيز خواهد بود؛ لذا دادگاه با لحاظ مراتب فوق و نظريه كارشناسي، خوانده را به پرداخت مبلغ دويست و ده ميليون ريال از بابت افزايش قيمت در حق خواهان محكوم و اعلام مي‌‌دارد. خواسته مازاد بر محكوم‌به، به جهت عدم اتكاء [به] دليل اثباتي محكوم به رد است؛ لذا دادگاه به استناد ماده 197 قانون اخيرالذكر [حكم] بر بي‌حقي خواهان در اين خصوص صادر و اعلام [مي‌نمايد.] نظر به محكوم‌له واقع شدن خواهان، هزينه دادرسي در مرحله اجراي حكم وصول خواهد شد. رأي صادره حضوري نحوه بطلان معامله و استرداد ثمن تلقي ظرف مهلت بيست روز از تاريخ ابلاغ قابل تجديدنظر در محاكم محترم تجديدنظر استان مي‌باشد.» كه پس از تجديدنظرخواهي معموله، شعبه سوم دادگاه تجديدنظر استان، طي دادنامه شماره 3700705 مورخ 27 /8 /1389 چنين اتخاذ تصميم كرده است:
در مورد تجديدنظرخواهي آقاي علي مقدسي به طرفيت آقاي سليمان قاسم‌زاده از دادنامه شماره 914 /88 صادره در پرونده كلاسه 733 /88 دادگاه محترم شعبه دوم دادگاه عمومي حقوقي ماكو، مبني بر صدور حكم به بطلان معامله موضوع قرارداد عادي مورخ 13 /6 /1386 (دو قطعه زمين خالي قطعات تفكيكي به شماره‌هاي 23 و 14 به مساحت 700 مترمربع از پلاك 1091 اصلي) به علت مستحق‌للغير در آمدن مبيع و پرداخت ثمن معامله به مبلغ سي و پنج ميليون ريال در حق تجديدنظرخوانده و پرداخت غرامات به مبلغ دويست و ده ميليون ريال از بابت افزايش قيمت در حق تجديدنظرخوانده اولاً، نظر به اينكه در خصوص بطلان معامله و استرداد ثمن ايراد و اعتراض مؤثر و موجهي از ناحيه تجديدنظرخواه كه موجبات نقض دادنامه موصوف را فراهم آورد به عمل نيامده و با ارجاع امر از سوي اين دادگاه به هيأت سه نفره كارشناسان نيز مشخص شده كه قطعات مورد معامله خارج از مالكيت فروشنده آقاي علي مقدسي قرار داشته و اعتراض موجه و مؤثري از سوي تجديدنظرخواه به اين نظريه معمول نگرديده و نظريه كارشناسان با اوضاع و احوال مسلّم قضيه مغايرتي ندارد؛ لذا دادنامه تجديدنظرخواسته در اين موارد صحيح و منطبق با موازين قانوني تشخيص مي‌گردد و به استناد ماده 358 قانون آيين دادرسي [دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور] مدني آن را تأييد مي‌نمايد و اما در خصوص قسمت ديگر دادنامه يعني پرداخت غرامات به مبلغ دويست و ده ميليون ريال، چون اين مبلغ به عنوان افزايش قيمت در نظر گرفته شده و غرامات شامل هزينه‌هايي است كه مربوط به معامله مي‌شود و از انجام معامله به خريدار وارد مي‌شود و تورم موجود در جامعه كه موجب افزايش قيمت مي‌شود نمي‌تواند داخل در غرامت تلقي گردد؛ بنا به مراتب اين قسمت از دادنامه را موجه و قانوني تشخيص نداده، به استناد ماده 358 قانون آيين دادرسي [دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور] مدني آن را نقض و در خصوص دعوي خواهان آقاي سليمان قاسم‌زاده به طرفيت خوانده آقاي علي مقدسي به خواسته مطالبه غرامت (ناشي از افزايش قيمت ملك) در توجه به موارد فوق‌الذكر و به استناد ماده 197 قانون آيين دادرسي [دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور] مدني حكم به بي‌حقي خواهان صادر و اعلام مي‌شود. صدور اين حكم مانع از مطالبه مخارجي كه خريدار به سبب انجام معامله نموده و غرامت به آن مخارج شامل مي‌شود نخواهد بود. رأي صادره از سوي اين دادگاه قطعي است.
ب ـ در پرونده كلاسه 89 /890086 شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان مذكور در فوق، شعبه دوم دادگاه عمومي حقوقي شهرستان ماكو درباره دعوي آقاي بهمن حسينعلي‌زاده فرزند پرويز به طرفيت آقاي هوشنگ فتح‌اله‌زاده فرزند ميكائيل، طي دادنامه 88 /950 ـ 11 /9 /1388 اعلام داشته:
«در خصوص دعوي آقاي بهمن حسينعلي‌زاده، فرزند پرويز با وكالت عباسعلي محمودي مركيد وكيل پايه يك دادگستري به طرفيت آقاي هوشنگ فتح‌اله‌زاده فرزند ميكائيل به خواسته فسخ معامله مورخ 1025 مورخ 5 /12 /1383 به علت مستحق‌للغير بودن مبيع مقوم به يازده ميليون ريال، استرداد ثمن معامله مقوم به هفت ميليون و چهارصد و سي‌ هزار ريال و مطالبه غرامات و افزايش قيمت ملك مرقوم طبق نظريه كارشناسي و خسارات دادرسي پرونده كلاسه 86 /679 اين دادگاه مقوم به سه‌ ميليون ريال با احتساب حق‌الوكاله و هزينه‌هاي دادرسي كه در اولين جلسه دادرسي خواسته را از فسخ به بطلان تغيير داده است توجهاً به شرح دادخواست تقديمي، مبايعه‌نامه مورخ 5 /12 /1383 پيوست پرونده نظريه كارشناسي موضوع پرونده كلاسه 86 /679 از دادگاه اينكه خوانده دفاعيات نحوه بطلان معامله و استرداد ثمن موجهي كه بطلان دعوي خواهان را مدلل سازد ارائه نداده است چه اينكه الف ـ عدم اطلاع بايع از مستحق‌للغير بودن تلقي مسئوليت مدني وي را فراهم نخواهد آورد. ب ـ علي‌رغم ادعا مبني بر طرح دعوي جلب ثالث به اين دادگاه در پرونده مطروحه ارائه نشده است. ج ـ غرامات مقرر در ماده 391 قانون مدني به صورت مطلق آورده شده عدم تسري آن به افزايش قيمت ملك با توجه به تورم و كاهش ارزش پول و تلقي آن صرفاً هزينه‌هاي دلالي و نگهداري و امثال آن مستفاد نمي‌شود بالاخص اينكه حسب استفتاء اخير از مراجع عظام به اكثريت اعتقاد به پرداخت روز ثمن يا براساس تورم بوده‌اند. بنا به مراتب دادگاه دعوي خواهان را محمول بر صحت تلقي به استناد مواد 390، 391 و 348 قانون مدني، مواد 198 و 515 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور مدني، ضمن صدور حكم بر بطلان بيع مورخ 5 /12 /1383 في مابين متداعيين پرونده خوانده را به پرداخت مبلغ هفت ميليون و چهارصد و پنجاه هزار ريال از بابت ثمن معامله، مبلغ يكصد و چهل ميليون و هفتصد و پنجاه هزار ريال از بابت غرامات (افزايش قيمت) و مبلغ پنج ميليون و هفتصد و سي و يك‌ هزار و دويست ريال از بابت شصت درصد حق‌الوكاله وكيل در مرحله نخستين دادرسي و مبلغ سه ميليون و يكصد و سي و پنج هزار و يكصد ريال از بابت هزينه دادرسي در حق خواهان محكوم و اعلام مي‌دارد خسارت دادرسي پرونده كلاسه 86 /679 اين دادگاه به جهت صدور حكم بر بطلان دعوي و قطعيت آن مردود است؛ لذا دادگاه به استناد ماده 197 قانون مارالذكر حكم بر بي‌حقي خواهان در اين خصوص صادر و اعلام مي‌دارد. رأي صادره حضوري تلقي، ظرف مهلت بيست روز از تاريخ [ابلاغ] قابل تجديدنظر در محاكم محترم تجديدنظر استان مي‌باشد.» كه با اعتراض محكوم ٌ عليه، شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان مربوطه دادنامه 14500360 ـ 31 /3 /1389 را به اين شرح صادر كرده است:
«تجديدنظرخواهي آقاي هوشنگ فتح‌اله‌زاده نسبت به دادنامه شماره 950 /88 صادره در پرونده كلاسه 367 /88 شعبه دوم دادگاه محترم حقوقي ماكو كه به موجب آن حكم به بطلان بيع مورخ 5 /12 /1383 قرارداد شماره 1025 و پرداخت ثمن مورد معامله به نرخ روز صادر شده است، به لحاظ عدم ايراد و اعتراض مؤثر در راستاي نقض دادنامه وارد نبوده به استناد ماده 358 قانون آيين دادرسي [دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور] مدني ضمن رد تجديدنظرخواهي عين دادنامه بدوي تأييد مي‌گردد. رأي صادره قطعي است.»
همانطور كه ملاحظه مي‌فرماييد برداشت شعب سوم و يازدهم دادگاه‌هاي تجديدنظر استان آذربايجان غربي از عبارت «غرامات» مذكور در ماده 391 قانون مدني متفاوت بوده كه منجر به تصميمات صدرالاشعار گرديده به طوري كه شعبه سوم دادگاه تجديدنظر تورم موجود در جامعه را كه موجب افزايش قيمت‌ها مي‌شود غرامت تلقي نكرده و دادنامه 88 /914 شعبه دوم دادگاه عمومي حقوقي ماكو را در اين قسمت نقض و حكم بر بي‌حقي خواهان بدوي صادر كرده ولي شعبه يازدهم اين دادگاه، افزايش قيمت ناشي از تورم موجود در جامعه را غرامت تلقي و دادنامه 88 /950 شعبه دوم دادگاه عمومي حقوقي ماكو را تأييد نموده است كه براي جلوگيري از صدور آراي متهافت طرح قضيه را براي صدور رأي وحدت رويه قضائي موضوع ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري را تقاضا دارد.
معاون قضايي ديوان عالي كشور ـ حسين مختاري
ج: نظريه دادستان كل كشور
با احترام، در خصوص پرونده وحدت رويه شماره 93 /30 موضوع اختلاف بين شعب سوم و يازدهم دادگاه‌هاي تجديدنظر استان آذربايجان غربي نظر خود را به شرح ذيل اعلام مي‌دارم. قبلاً ذكر چند نكته را ضروري مي‌دانم:
1ـ آنچه ملاك در جبران خسارت مشتري است كاهش قدرت خريد وي در اثر تورم و به عبارتي كاهش قيمت ثمن است نه آنچه در نظريه اداره حقوقي با عبارت افزايش قيمت ملك آمده است. در فتاوي مراجع عظام حضرات آيات بهجت، شبيري زنجاني، مكارم شيرازي، نوري همداني و همچنين مقام معظم رهبري نظر به مصالحه در برخي از موارد و توجه به كاهش قدرت خريد در موارد ديگري، حضرت امام (ره) در مورد غصب بودن آن دارايي‌ها فرموده‌اند كه از جهت وحدت ملاك قابل استناد است كه جبران خسارت مشتري را فتواي داده‌اند و نيز اشاره به قيمت ثمن يا نرخ تورم شده است.
2ـ مستفاده از مواد 391 و 392 قانون مدني و فتاوي غالب مراجع عظام اين است كه خسارت وارده بر مشتري نبايد بلاجبران و حتي در صورت كسر قيمت ملك، بايع مكلف شده اصل ثمن را استرداد نمايد؛ لذا حمل لفظ غرامات فقط بر هزينه‌هاي مشتري در ملك مورد معامله خلاف ظاهر و اطلاق آن است.
3ـ نظر به اينكه در سؤال مورد استفتاء اشاره‌اي به افزايش قيمت نشده است شايد بتوان فتاوي كه اصل ثمن را تصريح دارد حمل بر فرض كسر قيمت ملك دانست به اين معنا كه حتي در صورت كسر قيمت ملك بايع موظف است اصل ثمن را مسترد دارد.
علي‌هذا با توجه به مراتب فوق نتيجتاً رأي شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي، مبني بر اينكه غرامات شامل افزايش قيمت با توجه به تورم اقتصادي مي‌شود را صائب دانسته و تأييد مي‌نمايم.
د: رأي وحدت رويه شماره 733 ـ 15 /7 /1393 هيأت عمومي ديوان عالي كشور
به موجب ماده 365 قانون مدني، بيع فاسد اثري در تملك ندارد، يعني مبيع و ثمن كماكان در مالكيت بايع و مشتري باقي مي‌ماند و حسب مواد 390 و 391 قانون مرقوم، اگر بعد از قبض ثمن، مبيع كلاً يا جزئاً مستحق للغير درآيد، بايع ضامن است و بايد ثمن را مسترد دارد و در صورت جهل مشتري به وجود فساد، از عهده غرامات وارد شده بر مشتري نيز برآيد و چون ثمن در اختيار بايع بوده است در صورت كاهش ارزش ثمن و اثبات آن، با توجه به اطلاق عنوان غرامات در ماده 391 قانون مدني بايع قانوناً ملزم به جبران آن است؛ بنابراين دادنامه شماره 360 مورخ 31 /3 /1389 شعبه يازدهم دادگاه تجديدنظر استان آذربايجان غربي در حدي كه با اين نظر انطباق دارد به اكثريت آراء صحيح و قانوني تشخيص مي‌گردد. اين رأي طبق ماده 270 قانون آيين دادرسي دادگاه‌هاي عمومي و انقلاب در امور كيفري مصوب 1378 در موارد مشابه براي شعب ديوان عالي كشور و دادگاه‌ها لازم‌الاتباع است.
هيأت عمومي ديوان عالي كشور